La composición cambiante del mercado hipotecario


Cualquier corredor hipotecario con más de una década de experiencia sabe de primera mano que el mercado de seguros hipotecarios de Canadá no es lo que solía ser.

A partir del primer trimestre de 2021, “solo el 35% de las hipotecas residenciales pendientes otorgadas por bancos autorizados estaban aseguradas”, dice CMHC. En 2012, esta participación fue Más de 60%.

Y los saldos de las hipotecas aseguradas siguen reduciéndose (un 5,3% menos año tras año, según datos de OSFI) mientras que los saldos de las hipotecas no aseguradas aumentan (+ 19%).

Fuente: CMHC

¿Qué está causando esta creciente brecha?

Ha sido una «tendencia de larga data», dice CMHC, impulsada por:

  1. Cambios regulatorios
    • Hacer que las refinanciaciones y las propiedades de más de $ 1 millón no sean asegurables fue un gran cambio de juego, al igual que la introducción de nuevas pruebas de estrés.
  2. Alza de los precios de las viviendas
    • Los desequilibrios entre la oferta y la demanda hicieron que los precios de las viviendas se dispararan, empujando a más viviendas por encima del límite de asegurabilidad de 1 millón de dólares.
  3. Cambios en el seguro de cartera
    • La ‘Prueba de propósito’ del seguro de cartera en julio de 2016 jugó un papel importante, al igual que las regulaciones de noviembre de 2016 que exigen que las hipotecas aseguradas de bajo índice cumplan los mismos criterios que las hipotecas de alto índice. Combine eso con aumentos en las tarifas de las primas de seguros y todo esto «contribuyó significativamente a la tendencia a la baja en los seguros de cartera», dice CMHC.

Como resultado, los volúmenes de hipotecas sin seguro se han disparado, una tendencia que sigue vigente en la actualidad.

Mientras tanto, tanto los asegurados de alto ratio (-6,7%) como los asegurados convencionales (-14,7%) cayeron en la primera mitad de 2021, en comparación con el mismo período en 2020.

Eso podría hacer que se pregunte cómo está cambiando el perfil de riesgo en el mercado hipotecario de Canadá. Bueno, CMHC tiene datos sobre eso. Utilizando datos históricos sobre originaciones de hipotecas del Informe de préstamos hipotecarios E2 de OSFI, se encuentra que:

  • En promedio, los montos de los préstamos son más altos para las hipotecas no aseguradas que para las hipotecas aseguradas.
    • Esto se debe en gran parte a que las hipotecas no aseguradas tienen una “proporción mayor y cada vez mayor de hipotecas residenciales de alto valor de más de $ 1 millón”, señala CMHC. “El incremento más destacable de las hipotecas de nueva originación fue en la emisión de hipotecas no aseguradas para compra de inmuebles, que más que duplicaron el monto originado en el mismo trimestre de 2020”.
    • En el segundo trimestre de 2021, aproximadamente el 75% de las hipotecas aseguradas estaban por debajo de $ 500,000, frente al 57% de las hipotecas no aseguradas.
  • Los LTV sin seguro están aumentando
    • “Los altos precios de las propiedades empujaron hacia arriba la distribución de la relación préstamo-valor para las hipotecas no aseguradas recién originadas”, encontró CMHC.
    • Pero esto no afectó de la misma manera a las hipotecas aseguradas ”. De hecho, en 2020-21, los bancos autorizados emitieron hipotecas aseguradas con más alto participaciones de capital que en años anteriores.
    • Entre las hipotecas aseguradas de nueva originación, el 51,8% tenía un LTV desde el 90% hasta el 95% inclusive. Esta participación es inferior al 55,4% en 2016, lo que implica «mayores participaciones de capital en hipotecas aseguradas de nueva creación», dice CMHC.
  • Las hipotecas no aseguradas se originan cada vez más con índices de servicio total de la deuda (TDS) más altos
    • Un índice de TDS del 44% es típicamente el máximo que la mayoría de los prestamistas considerarán para un prestatario de hipoteca principal. Sin embargo, entre las hipotecas originadas en la primera mitad de 2021, casi una de cada cuatro (23%) hipotecas no aseguradas tenían un índice TDS más del 45%, en comparación con solo el 5% de las hipotecas aseguradas.
    • Mientras tanto, la proporción de nuevas hipotecas no aseguradas con un índice de TDS del 40% o menos ha estado «en una tendencia a la baja desde la segunda mitad de 2020», y CMHC dice que disminuyó aún más en 2021.

¿Qué significa?

A primera vista, es indudable que existe un mayor riesgo en los bolsillos del mercado hipotecario no asegurado actual. La equidad es una red de seguridad cada vez más importante en los préstamos de mayor riesgo y, por lo tanto, algunos prestamistas no asegurados sin duda serán puestos a prueba a medida que la equidad de la vivienda se reduzca en la próxima recesión inmobiliaria.

Nadie puede predecir cuándo sucederá eso, por supuesto, pero si la inflación exacerba la crisis de la deuda de nuestra nación, la nueva oferta finalmente compensa la formación de hogares y / o terminamos con 150-200 puntos básicos de ajuste de tasas, no ayudará.

De cara al futuro, la combinación de asegurados y no asegurados podría cambiar aún más gracias a:

  • Un límite de asegurabilidad más alto
    • Los liberales prometieron aumentar el límite de $ 1 millón a $ 1,25 millones
  • Una prueba de esfuerzo más estricta
    • OSFI y el Departamento de Finanzas revisan la tasa mínima de calificación (actualmente 5,25%) el próximo mes. Si dificultan la prueba federal de estrés, más prestatarios se trasladarán al mercado sin seguro donde, según el prestamista y el tipo de hipoteca, no se aplica.
  • Mejoras de incentivos para compradores de vivienda por primera vez
    • Los liberales lanzaron préstamos del FTHBI, que podrían impulsar más negocios asegurados
  • Primas de seguro por incumplimiento más bajas
    • Otra idea liberal que impulsaría gradualmente la demanda de seguros (¡justo lo que necesitamos!)
  • Nuevos métodos de financiación
    • Los nuevos mecanismos de financiación no asegurados, como los valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS) y el seguro de incumplimiento privado, algún día podrían reducir los costos de financiación no asegurados, reduciendo la ventaja del costo de la hipoteca asegurada.
  • Otros cambios regulatorios
    • Cosas como requisitos de capital más altos podrían cambiar el saldo asegurado / no asegurado «de la noche a la mañana».

Este cambio de hipotecas aseguradas a no aseguradas aboga por un menor riesgo para los contribuyentes, y ese ha sido el caso discutible, a pesar de todos los ingresos gubernamentales perdidos por las operaciones de seguros.

Pero uno debe preguntarse qué nuevo Los riesgos sistémicos podrían estar al acecho en el mercado moderno de Canadá sin seguro, de modo que los contribuyentes podrían no estar tan “mejor” como argumentan los críticos de las hipotecas. Pienso para otro artículo algún día …



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