Espada de doble filo de Real Estate


Es fácil olvidar el poder del apalancamiento.

Con $ 100,000 de ingresos, un prestatario solvente ahora puede calificar para casi tres veces la hipoteca que tenía a principios de la década de 1980.

Décadas de tasas de interés a la baja y la expansión de la disponibilidad de crédito lo han hecho posible, al tiempo que actúan como una palanca gigante para el valor de las viviendas y la actividad hipotecaria.

La prosperidad que se ha creado en nuestra industria este milenio es verdaderamente fenomenal, y se debe en gran parte a un ascenso vertical sin precedentes en el sector inmobiliario.

Quizás ningún gráfico ilustra mejor que este el resultado del apalancamiento inmobiliario, la oferta de vivienda desequilibrada y el aumento de los ingresos.

Fuente: Karl Schamotta, Chief Market Strategist, Cambridge Global Payments (adaptado de un conjunto de datos del Banco de la Reserva Federal de Dallas desarrollado por Mack y Martínez-García)

Hace quince años, los osos de la vivienda comenzaron a advertir que los precios de las viviendas se estaban desviando de los fundamentales. Este gráfico muestra lo que sucedió a continuación.

No hace falta decir que el mercado tenía sus propias ideas acerca de qué “fundamentos” importaban.

Y, por supuesto, los osos de la vivienda dijeron exactamente lo mismo hace diez años. Cinco años después se hicieron eco de la misma advertencia. Hoy lo vuelven a decir. Pero esta vez, podría decirse que se están acercando a tener la razón.

Los catalizadores cambian

Contrariamente a la desinformación bajista, los valores inmobiliarios no aumentan en el aire. Los precios, y nuestros negocios como agentes hipotecarios, nunca estarían en las alturas de hoy si no fuera por las fuerzas fundamentales (tasas decrecientes, ingresos crecientes, crecimiento de la población, urbanización, escasez de suministro, etc.). Dejando a un lado la mentalidad especulativa, la gente paga cada vez más por las propiedades porque los fundamentos reales también les dan razón.

Pero los fundamentos son algo gracioso. Ellos cambian.

Cuando los precios se vuelven tan inalcanzables que los canadienses con ingresos superiores al promedio no pueden pagar ni siquiera una vivienda promedio, la oferta se ajusta. Tiene que.

Por supuesto, hasta ahora no lo ha hecho, al menos no en ningún grado que cambie las reglas del juego. Pero, dado el tiempo suficiente y los precios extremos, la oferta siempre se adapta. Eso ha sido así a lo largo de la historia, aunque solo sea por un corto tiempo, ya sea impulsado por desarrolladores en busca de ganancias en exceso, por políticas gubernamentales o por tendencias cambiantes (como trabajar desde casa o desplazamientos de alta velocidad, lo que hace que la construcción sea más barata tierra económicamente viable).

¿Lo que está en juego?

La economía de Canadá depende dos veces más de la inversión residencial para impulsar el PIB, en comparación con hace 20 años. Por primera vez, la inversión residencial como nueva construcción, servicios de renovación, intermediación hipotecaria y servicios inmobiliarios suman más del 10% del PIB.

En total, la inversión residencial representó un notable 54% de las ganancias del PIB en el primer trimestre, según Edge Realty Analytics.

Inversión residencial como porcentaje del PIB

La economía de Canadá, literalmente, no puede permitirse el lujo de que el tren de la vivienda se descarrile.

Mira esas tarifas

Eso nos devuelve a nuestra premisa original: el apalancamiento es algo poderoso. Es decir, hasta que te quedes sin él.

La espada bidireccional del apalancamiento corta en la dirección equivocada cuando las tasas de interés suben. Y si uno cree que los precios implícitos en el mercado de bonos, las tasas suben aproximadamente 175 puntos básicos en los próximos 24 meses.

Elimine las tasas bajísimas después de un aumento de precio parabólico, y mucho menos después de otras restricciones crediticias (por ejemplo, tasas de calificación más estrictas o límites en las amortizaciones, índices de servicio de la deuda o préstamos no preferenciales), y observe cómo funciona la magia del apalancamiento a la inversa.

No soy lo suficientemente descarado como para predecir cuándo cambiará la marea de la vivienda, pero finalmente cambiará, por tres razones:

  1. En ciclos expansivos, la inflación siempre excede el objetivo del 2% del Banco de Canadá el tiempo suficiente para justificar aumentos de tasas.
  2. El mercado llegará a un punto, si no lo ha hecho ya, donde los ingresos promedio son simplemente insuficientes para calificar para el financiamiento de viviendas promedio.
  3. La oferta se pondrá al día, ya sea a partir de nuevas listas de vendedores nerviosos que esperan obtener ganancias de capital inesperadas, iniciativas gubernamentales o simplemente la codicia de los desarrolladores (la codicia productiva que incentiva el desarrollo).

Cuando todo esto sucede, es cuando los toros de la vivienda, los profesionales de la industria y los propietarios de viviendas (aquellos que perecen ante la idea de perder el valor acumulado de su vivienda) serán testigos de lo inevitable, un nuevo ciclo inmobiliario … uno en el que el apalancamiento funciona a la inversa.


Este artículo se publicó originalmente en la revista Perspectives de Mortgage Professionals Canada (Número 3, 2021).



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